“Con dao hai lưỡi” từ đề xuất đánh thuế BĐS theo thời gian nắm giữ

Chuyên gia cho rằng áp dụng thuế chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ có thể hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường, nhưng điều này cũng có thể ảnh hưởng đến thanh khoản và tâm lý nhà đầu tư.

Tại dự thảo tờ trình mới nhất gửi Chính phủ về đề nghị xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đề xuất nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ.

Bộ Tài chính cho biết, chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành không phân biệt theo thời gian nắm giữ BĐS của người chuyển nhượng.

Để có mức độ điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, “bong bóng” BĐS, Bộ Tài chính cho rằng, có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước.

Tiền lệ từ các nước trên thế giới

Trên thực tế, nhằm điều tiết thị trường BĐS, hạn chế đầu cơ và đảm bảo sự công bằng trong việc sở hữu nhà ở, nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng các sắc lệnh thuế đối với BĐS có nhiều điểm tương đồng với đề xuất của Bộ Tài chính.

• Bộ Tài chính nói gì về phản ánh “thu thuế đất theo giá thị trường nhưng giá đền bù lại theo giá Nhà nước”?
• Doanh nghiệp nợ thuế đất, ‘thượng đế’ bỗng dưng phải vạ
• Đánh thuế BĐS sẽ khiến cá nhân khó trốn thuế, giúp dễ hoạch định nguồn thu ngân sách

Điển hình có thể kể đến như Singapore, để hạn chế đầu cơ, Chính phủ nước này đã áp dụng thuế lợi tức đầu cơ (Seller’s Stamp Duty – SSD) đối với việc bán BĐS trong thời gian ngắn. Cụ thể, nếu bán BĐS trong năm đầu tiên sau khi mua, thuế suất là 12% trên giá trị bán; trong năm thứ hai là 8%; và trong năm thứ ba là 4%. Sau ba năm, không áp dụng thuế này.

Ngoài ra, Singapore còn áp dụng thuế bổ sung khi mua BĐS thứ hai trở đi, với mức thuế tăng dần

Hay như tại Úc, Chính phủ Úc áp dụng thuế đất dựa trên giá trị đất đai, với mức thuế khác nhau tùy thuộc vào từng bang và lãnh thổ.

Ngoài ra, Úc còn áp dụng thuế lợi tức vốn (Capital Gains Tax) khi bán BĐS không phải là nơi ở chính, với mức thuế suất phụ thuộc vào thời gian sở hữu và thu nhập của người bán.

Tại Đức, thuế BĐS được tính dựa trên giá trị đất và các công trình trên đất. Mức thuế suất cơ bản dao động từ 0,26% đến 1%, tùy thuộc vào bang và mục đích sử dụng của BĐS.

Bên cạnh đó, Đức còn áp dụng thuế chuyển nhượng BĐS (Grunderwerbsteuer) khi mua bán nhà đất, với mức thuế suất từ 3,5% đến 6,5% giá trị giao dịch, tùy theo bang.

Còn đối với Hà Lan, nước này áp dụng thuế BĐS hàng năm đối với cả chủ sở hữu và người sử dụng BĐS. Mức thuế được tính dựa trên giá trị thị trường của tài sản và tỉ lệ thuế do chính quyền địa phương quy định.

Chưa kể khi mua BĐS, người mua phải trả thuế chuyển nhượng với mức thuế suất 2% cho nhà ở và 6% cho các loại BĐS khác.

Đặc biệt hơn ở New Zealand ghi nhận sự tương đồng lớn đối với chủ trương đánh thuế của Bộ Tài chính, quốc gia này không áp dụng thuế BĐS hàng năm hay thuế lợi tức vốn đối với việc bán BĐS.

Tuy nhiên, nếu BĐS được mua với mục đích đầu cơ và bán trong vòng 5 năm, lợi nhuận từ việc bán có thể bị đánh thuế như thu nhập thông thường.

Giải pháp chống đầu cơ hay rào cản thị trường?

Trao đổi cùng Người Đưa Tin về vấn đề trên, chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng nhìn nhận thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ là hướng đi đúng đắn và cần thiết, tuy nhiên cần có tính toán hợp lý để đảm bảo thực thi luật hiệu quả, khả thi.

Việc đánh thuế cần dựa trên nguyên tắc phân biệt rõ chủ thể mua BĐS để sử dụng và chủ thể mua nhằm mục đích đầu tư, đầu cơ.

Người liên tục mua đi bán lại trong thời gian ngắn thì nhu cầu không phải để ở mà nhằm đầu tư kiếm lời. Những người mua để kinh doanh này thì phải đánh thuế cao, còn người mua tài sản để ở, giải quyết nhu cầu an sinh, an cư thì không đánh thuế hoặc đánh thuế thấp.

Dù vậy, ông Đỉnh vẫn khẳng định nhu cầu đầu tư của người dân là chính đáng, nhưng khi hiện tượng này ở mức độ cao, trở thành đầu cơ, găm giữ nhà, đất đã làm méo mó thị trường, gây hoang hóa đất đai, làm lãng phí nguồn lực.

Do đó, giải pháp đánh thuế BĐS để chống đầu cơ là hoàn toàn chính đáng.

Hiện nay, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định là giá chuyển nhượng từng lần, thuế suất áp dụng là 2%.

Theo ông Đỉnh phân tích, trong ngắn hạn, bảng giá đất còn thấp, mức thuế 2% không phải là gánh nặng. Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, bảng giá đất mới sẽ phản ánh tương đối sát giá thị trường nên mức thuế suất 2% cũng là gánh nặng lớn với đa số người dân, đặc biệt những người không có mục đích kinh doanh.

Nhận định đánh thuế với chuyển nhượng BĐS theo lợi nhuận giữa mua và bán cũng là một hướng hợp lý, công bằng, song theo ông Đỉnh, điều này khó thực thi ở thời điểm hiện tại, một phần là bởi sự phức tạp trong công thức tính và thiếu cơ sở dữ liệu.

“Hệ thống pháp luật về quản lý thị trường BĐS đến nay đã tương đối hoàn thiện. Tuy nhiên, Luật thuế BĐS vẫn là một văn bản pháp luật kỳ vọng sẽ sớm được ban hành nhằm góp phần ngăn chặn hiện tượng đầu cơ BĐS, để nguồn lực xã hội không bị chảy quá nhiều vào trong lĩnh vực BĐS, theo đó, dòng tiền sẽ chuyển vào hoạt động sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội, tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, ông Đỉnh nêu.

Nhìn nhận vấn đề từ một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển lại cho rằng việc đánh thuế BĐS ngay thời điểm thị trường vừa trải qua khủng hoảng, hiện mới chỉ đang từ từ hồi phục là chưa hợp lý và có nguy cơ gây phản ứng ngược.

Đặc biệt với sản phẩm nhạy cảm và đặc thù như BĐS, việc quyết định đánh thuế hay không và đánh thuế như thế nào sẽ gây tác động rất lớn đến tâm lý thị trường.

Việc đánh thuế được vị chuyên gia ví von như con dao hai lưỡi, có mặt tốt trong quản lý nhưng ngược lại có thể gây cản trở sự hồi phục của thị trường.

Chưa kể một rủi ro có thể xảy đến là để có lãi, càng đánh thuế giá BĐS càng bị các đối tượng đẩy lên cao vì cộng thêm cả tiền thuế vào với giá thành.

“Hiện nay thị trường BĐS Việt Nam đã trưởng thành về chính sách, thông tin thị trường đã rõ ràng, minh bạch, người dân có sự hiểu biết tốt. Thị trường đang bước đầu phục hồi nhưng vẫn còn rất khó khăn, nên việc đánh thuế lúc này là điều bất lợi”, ông Hiển phân tích.